Podrobný rozpočet domu aneb kolik co stojí?

Redakce | Úterý, 05. červenec 2022 |

Ve chvíli, kdy začnete uvažovat o stavbě nového rodinného domu, zaujmou většinou přední místo ve vašich myšlenkách peníze. Jak velký dům si vůbec mohu dovolit? A co je vlastně při stavbě rodinného domu vůbec nejdražší? Protože každý projekt je individuální, navíc současný vývoj inflace lze jen těžko zhodnotit, nebudeme se pokoušet odhadnout celkovou sumu, kterou budete potřebovat, pokusíme se ale vylepšit vaši představu o tom, jaký díl rozpočtu si která z částí výstavby ukrojí.

První předběžný rozpočet, sloužící většinou k naplánování financování celé akce, je možné sestavit pomocí objemových a finančních ukazatelů – tedy vynásobit obestavěné metry krychlové jednotkovoucenou, odvozenou z datové základny mnoha typových projektů. Pak přichází na řadu studie, projekt pro stavební povolení a prováděcí projektová dokumentace, na základě které sestaví zkušený rozpočtář už mnohem přesnější položkový rozpočet.

Podle toho, jak moc podrobný prováděcí projekt máte k dispozici, bude výsledný položkový rozpočet přesnější a realita se pak bude od čísel na papíře odlišovat jen minimálně. Dalo by se říci, že při objednávce „domu na klíč" – tedy stavby kompletně připravené k nastěhování – je výsledná cena domu půl na půl tvořená materiálem a prací. Při kompletní svépomocné výstavbě ale není možné počítat s tím, že ušetříte plnou polovinu nákladů.

Za prvé jako jednotlivec nezískáte tak dobré marže u veškerého stavebního materiálu, za druhé se při dodávce na klíč vztahuje na celý dům jednotná cena 15 % DPH, zatímco kupujete-li materiál sami, musíte počítat s 21% daní z přidané hodnoty. Zapomenout nelze ani na dopravu a obecně režie a s ohromným množstvím času, které na stavbě strávíte.

Někteří stavebníci dnes volí způsob výstavby, kdy je investor sám sobě generálním dodavatelem – sám tedy realizuje jen některé méně technicky náročné práce a na jednotlivé úkoly si pak sjedná firmy nebo specialisty. U takového způsobu výstavby je vždy dobré nepodcenit funkci technického dozoru, který by měl po celou dobu výstavby dohlížet na řádnost jednotlivých profesí. Také se musíte rozloučit se zárukou, kterou by poskytovala jedna dodavatelská firma.

Ať už se ale rozhodnete pro jakýkoliv způsob stavby svého vysněného rodinného domu, důležité je jít do „akce" dobře informovaný. Častým omylem bývá předpoklad, že samotná konstrukce domu tvoří valnou většinu celkové ceny. Víte, která položka většině stavebníků doslova vyrazí dech? Na jaké se vyplatí počítat každou korunu, a kde by se rozhodně šetřit nemělo?

Abychom co nejfundovaněji odpověděli na nejčastější otázky týkající se rozpočtu rodinného domu, zeptali jsme se přímo u zdroje – v realizačních firmách a projekčních ateliérech. A rovnou jsme také sestavili jednoduchý slepý rozpočet o 15 položkách na výstavbu dvoupodlažního domu o zastavěné ploše 100 m² a podlahové ploše 160 m² až do podoby „na klíč" a požádali jsme každého z dotazovaných o procentuální rozdělení, kolik si která z položek ukrojí z výsledného rozpočtového koláče.

A jaké byly výsledky?

Z přiložených procentuálních rozpočtů vidíte, že už jen první položka, čítající základy domu, bude tvořit pravděpodobně více než 10 % celkových nákladů.
Nosná konstrukce domu se pohybuje někde okolo 20 %, její kompletní zateplení pak ukrojí dalších 10 % nákladů.
Překvapivě velkou položkou rozpočtu je úprava vnitřních povrchů (od výmalby, přes sádrokartony až po podlahy a schody), která si vezme dalších 10–15 %.
Kolem 6 % pak stojí vybavení a obložení koupelen, k tomu je třeba ale ještě připočítat zasíťování celého objektu za dalších 7 %.
Fasáda se v průměru pohybuje okolo 5 %, okna a vstupní dveře okolo dalších 6 %.
Komín by se pak měl vejít do 2 %, vytápění a ohřev teplé vody je trochu spornější položka, která ale po zprůměrování vyjde na dalších 7 %.
Zbývá ještě zmínit položku za vnitřní dveře – do 3 % – a střešní krytinu, která průměruje okolo 6 %.
Do našeho slepého rozpočtu jsme pak ještě zařadili položku kuchyňská linka, kterou ale většina dodavatelů považuje za nadstavbu (každopádně se vejdeme do 5 %), základní technologie v podobě venkovních žaluzií, požárních hlásičů nebo zabezpečovacího zařízení (to se ale ukázalo jako velmi obtížně odhadnutelné, zhruba do 5 %) a nezbytné úpravy kolem domu, což ale opět nebývá v základní nabídce prací a může se pohybovat mezi 2–5 %.

DrevoaStavby.cz | Rozpočet domu (realizace ALFAHAUS)

Foto: Martin Zeman / Realizace: ALFAHAUS

Otázka pro odborníka

Na čem klienti zejména šetří?

spodní stavba + přípojky – zde si klienti občas vyberou „nejlevnější" firmu, která ale zhotoví základovou desku v tak špatné kvalitě, že následné vícepráce spojené se samotnou montáží domu hravě rozdíl v ceně vyrovnají
výběr sanitárních objektů – a to zejména splachovací nádržky a sprchových žlabů, které klientům následně měníme za kvalitnější z důvodu rizikového detailu
elektroinstalace či vodoinstalace – do těchto řemesel neradi pouštíme cizí subdodavatele, ale občas si zákazníci vyberou své. Pak se zjistí, že i přes naše upozornění tito subdodavatelé nevědí, jak se mají v dřevostavbě chovat, a vznikají pak (finanční) problémy na stavbě
na závěr spíše jen maličkost (zajímavost) – někteří klienti jsou přesvědčeni, že si ve svém novém domově zkrátka musí alespoň něco „udělat sami" a často ta volba padne na finální výmalbu – můžu zcela zodpovědně říct, že všechny domy vymalované klientem nebyly v takové kvalitě, jako když to vymaluje malíř profesionál

Petr Podlaha ALFAHAUS s.r.o.
Petr Podlaha
(foto) ALFAHAUS s.r.o.

DrevoaStavby.cz | Rozpočet domu (na čem se nejvíce šetří)

Autor grafu: DAGMAR ČESKÁ

Otázky pro odborníka

Na čem by stavebník nikdy neměl šetřit?

Šetřit by klient rozhodně neměl na nosné konstrukci domu, na obvodovém a střešním plášti, pak také na technologii vytápění, rekuperaci apod. Ostatní vybavení domu jako je např. sanita, podlahy, dveře, finální vybavení domu, je možné bez větších komplikací a následných zásahů do konstrukce domu měnit nebo doplňovat postupně.

DrevoaStavby.cz | Rozpočet domu (realizace ATRIUM)

Foto: Martin Zeman / Realizace ATRIUM

Jaké jsou výhody varianty „na klíč"?

Varianta výstavby na klíč je z pohledu zákazníka rozhodně výhodnější především vzhledem k záruce od jednoho hlavního dodavatele celého díla. Nevznikají zde sporné body mezi dodavateli jednotlivých dílčích celků nebo technologií. Pro variantu „na klíč" se u nás rozhodne zhruba 75 % klientů. Pokud zákazník řeší organizaci a provedení stavby vlastními silami, nastává především v současné době problém s dostupností jednotlivých profesí a pak také s jejich potřebnou znalostí všech technologií používaných v prostředí dřevostaveb. Tyto okolnosti pak mohou ve velké míře ovlivnit uživatelský komfort a především pak celkovou životnost celé stavby.

Václav Brejcha ATRIUM s.r.o.
Václav Brejcha
(foto) ATRIUM s.r.o.

DrevoaStavby.cz | Rozpočet domu (na čem by se nemělo šetřit)

Autor grafu: DAGMAR ČESKÁ

Otázky pro odborníka

Jaké položky klienty v rozpočtu nejvíce překvapí?

cena střechy (komplet – konstrukce, klempířina, krytina) – došlo k razantnímu navýšení ceny střešní krytiny a hlavně práce, ovšem kvalitní řemeslníci chybí. My pracujeme se zkušenými a ověřenými dodavateli, kteří dodržují projektovou dokumentaci, smluvený termín a tomu odpovídá i cena. Těžko se potom konkuruje „fachmanům", kteří tvoří rozpočet prací jednou částkou a nikoliv položkovým rozpočtem.
cena vnitřních omítek – ze zkušeností se stavbou domu z Ekopanelu víme, že je důležité používat nejen na povrchové úpravy kvalitní výrobky, ovšem zde to platí dvojnásob s tím, že celá skladba vnitřní povrchové úpravy musí být od jednoho výrobce. Když k tomu přidáme vysokou kvalitu a rychlost provedení díla, odpovídá tomu i cena, která se klientům zdá vysoká. Praskliny, které se ale později opravují, stojí klienta více financí než původní cena.
cena založení stavby – často se setkáváme s projektovou dokumentací, kde je statika řešena pouze jednoduchým výpočtem a výkres základů neudává skutečnou hloubku základové spáry, což výrazně ovlivní finální cenu. My se snažíme tyto budoucí problémy předvídat, dělat potřebné průzkumy, obhlídky staveniště a klienta na to upozornit. Realita je ovšem taková, že klient si vybere dodavatele dle ceny, tedy „střelce", a po zahájení výkopových prací stojí oba nad výkopem a řeší co s tím. Konečná cena je dle slov většiny zákazníků vyšší než naše původní.

DrevoaStavby.cz | Rozpočet domu (realizace EKOPANELY)